재개발 재건축의 차이점, 요건과 사업성 비교

재개발과 재건축의 차이점과 필요 조건 그리고 사업성, 기부채납, 투자금에 대해 알아보겠습니다. 

 

재개발 재건축의 차이점, 요건과 사업성 비교

정비기반시설의 차이점

많은 분들이 투자에 관심을 가지고 있으며 부동산 시장도 그중 하나입니다. 하지만 하이리스크 하이리턴의 대표적인 사업인 재개발과 재건축에 대해 정확히 모르는 분이 상당히 많습니다.

아파트는 재건축이고 재개발은 주택이나 빌라다?

정답이 아닙니다.

 

재건축과 재개발은 기존 집의 종류에 따라 구분되는 것이 아닙니다.

 

재건축 사업

주택재건축 사업은 법에서 다음과 같이 표현하고 있습니다.

• 정비기반시설은 양호하지만 노후 및 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업

'정비기반 시설이 양호하지만'이라는 부분을 주목하셔야 하는데요.

정비기반시설은 도로, 교통시설, 녹지, 학교, 수도 및 가스시설 등 도시에서 생활할 때 편의를 제공하는 여러 시설들을 지칭하는 말입니다.

 

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아무래도 골목길의 주택보다는 아파트들이 이런 시설이 잘 갖춰져 있죠.

몇 십년 전에 지어진 아파트라고 하더라도 기본적인 생활시설이 주택가보다 훨씬 잘 갖춰져 있기 때문에 일반적으로 재건축사업은 아파트 단지를 대상으로 하게 되는 것입니다.

 

재개발 사업

재개발 사업은 법에서 다음과 같이 정의하고 있습니다.

• 정비기반시설이 열악하고 노후 및 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업

재건축 사업과의 차이점에 한눈에 들어오시나요?

정비기반시설이 열악하다는 점이 다른 것입니다.

즉, 건물 이외에도 주변의 제반시설이 열악한 곳에서 진행하는 사업이 바로 재개발 사업이 된다는 말입니다.

예를 들어, 위급한 상황에서 소방차나 구급차가 지나가지 못할 정도로 좁은 골목길이 많거나, 여름철 장마로 인해 상습적으로 침수되는 지역 등이 정비기반시설이 열악한 곳이지요.

 

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서울시 도시 및 주거환경 정비초례를 기준으로 한 재개발사업의 요건은 다음과 같습니다.

필수항목은 무조건 충족해야 하며, 선택항목은 1개 항목 이상 해당되어야 합니다.

 

[필수]

• 구역면적: 사업면적 10,000 제곱미터 이상
• 노후도: 동수의 2/3 이상

[선택]

• 호수밀도: 60호/ha 이상
• 과소필지: 과소필지율 40% 이상
• 주택접도율: 40% 이하(조건부 50% 이하)
• 노후도: 연면적의 2/3 이상

사업성 비교

재개발과 재건축의 요건이 다르기 때문에 사업성도 다릅니다.

투자를 하기 전에 사업성을 체크하고, 언제 회수할 수 있는지, 투자할 수 있는 돈과 기간이 어떻게 되는지 잘 판단해야 하기 때문에 사업성에 대한 차이점을 꼭 알고 있어야 합니다.

 

 

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기부채납 비율

기부채납이란, 재건축 및 재개발 사업을 통해 새로 만들어진 도로, 주차장, 공원 등 여러 정비기반시설에 대한 몫을 조합원들이 나누어 내는 것입니다.

이런 시설은 개개인의 소유가 아니고 지자체의 소유이기 때문에 총 조합원들의 수에 기반하여 기부하는 것인데요.

 

재건축의 경우 애초에 정비기반시설이 양호한 편이기에 당연히 기부채납할 부지의의 비율이 낮습니다.

개발이익

재건축의 기부채납 비율이 낮기 때문에 당연히 개발이익도 더 높습니다.

가령, 학교나 공원, 기타 공공기관 등을 새로 지을 필요 없이 아파트만 새로 지으면 되는 개념이기 때문에 토지를 덜 사용해도 되고 철거하고 새로 짓는 비용도 훨씬 적은 것이지요.

 

세입자 주거이전비

재개발 사업은 조합 차원에서 세입자 주거이전비를 반드시 지급해야 하며, 재건축 사업은 이 비용이발생하지 않습니다.

상가영업보상비

세입자 주거이전비와 마찬가지로, 재개발에서는 상가가 영업을 못하는 것에 대한 보상을 하지만 재건축에서는 보상하지 않습니다.

투자금

재건축은 아파트만 철거하고 다시 지으면 되기 때문에 더 쉽다고 생각하는 분이 계신데 전혀 그렇지 않습니다.

투자할 때 가장 중요한 것은 바로 돈인데요. 일반적으로 재건축사업은 재개발사업보다 투자금이 많이 들어갑니다.

 

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그렇기 때문에 어느정도 현금을 보유하지 않고서는 쉽게 재건축 사업에 뛰어들기 어렵지요. 현금부자들이 재개발보다 재건축에 관심을 많이 가지는 이유도 바로 그것입니다.

애초에 과거부터 좋았던 위치에 새로 집을 짓는 것이기 때문입니다.

 

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이상으로 재개발 사업과 재건축 사업의 차이점을 알아보았습니다. 낡은 것을 철거하고 새로 짓는다는 점은 같지만 많은 부분에 있어서 다른점을 확인할 수 있었는데요. 재개발, 재건축 사업에 관심있거나 투자 중인 분들이라면 꼭 알고 계시면 좋을 것 같습니다.