재개발 재건축 비례율 의미와 계산하는법 공식

오늘은 재개발 재건축 비례율에 대해 알아보겠습니다. 재개발 재건축 비례율이란 무엇이고, 어떻게 계산하는지, 왜 중요한지에 대해 쉽게 설명드리겠습니다.

 

 

 

 

목차

 

 

재개발 재건축 사업 개요

 

 

재개발 재건축 비례율은 재개발 재건축 사업에 참여하는 조합원들의 이익과 손실을 공정하게 배분하기 위한 비율입니다. 이 비율을 이해하려면, 재개발 재건축 사업의 흐름과 용어를 알아야 합니다. 그래서 이번 포스트에서는 다음과 같은 순서로 설명드리겠습니다.

 

• 재개발 재건축 사업의 흐름
• 재개발 재건축 관련 용어 정리
• 재개발 재건축 비례율의 의미와 계산 공식
• 재개발 재건축 비례율의 중요성과 영향

 

이 포스트를 읽고 나면 재개발 재건축 비례율에 대해 쉽게 이해하고, 자신의 권리를 보호할 수 있을 것입니다.

 

그럼 시작하겠습니다!

 

 

 

재개발 재건축 사업의 흐름

 

 

재개발 재건축 사업은 기존의 낡은 주택을 철거하고 새로운 아파트를 건설하는 사업입니다.

 

이 사업은 보상이 아니라 사업이라는 점을 명심해야 합니다. 즉, 조합원들은 자신의 부동산을 투자하고, 사업의 이익과 손실을 공유하는 주체입니다.

 

재개발 재건축 사업은 다음과 같은 절차로 진행됩니다.

 

 

 

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사업 발의와 조사

 

사업의 필요성과 타당성을 조사하고 사업의 범위와 방식을 결정합니다.

 

 

사업 승인과 조합 설립

 

사업의 승인을 받고 사업을 추진할 조합을 설립합니다.

 

 

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사업 계획과 감정

 

사업의 세부 계획을 수립하고 사업에 참여하는 부동산의 감정평가를 실시합니다.

 

 

사업 추진과 철거

 

사업에 필요한 자금을 조달하고 철거를 진행합니다.

 

 

사업 완료와 입주

 

건설을 완료하고 조합원들에게 새로운 아파트를 분양합니다. 이러한 절차를 거치면서 재개발 재건축 비례율은 사업의 계획과 감정 단계에서 결정됩니다.

 

이 비례율은 조합원들의 권리가액과 분담금액을 산정하는 기준이 됩니다.

 

그렇다면, 재개발 재건축 관련 용어는 무엇이 있고 어떤 의미를 가지는지 알아보겠습니다.

 

 

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재개발 재건축 용어 정리

 

 

재개발 재건축 사업에는 다양한 용어가 사용됩니다.

 

이 용어들을 정확하게 이해하고, 구분하는 것이 중요합니다. 그래서 이번에는 재개발 재건축 사업에서 자주 사용되는 용어들을 정리하고, 간단하게 설명드리겠습니다.

 

 

 

 

종전자산

 

조합원이 사업에 투입하는 기존의 부동산입니다. 이 부동산은 주택과 토지로 구성되며 감정평가를 통해 평가액이 산정됩니다.

 

 

종후자산

 

사업을 완료한 후 조합원이 받게 되는 새로운 부동산입니다. 이 부동산은 아파트와 상가로 구성되며 감정평가사가 조건부 감정평가를 통해 평가액을 산정합니다.

 

 

 

 

사업비용

 

사업을 진행하기 위해 발생하는 모든 비용입니다. 이 비용에는 건축공사비, 자문료, 인허가비, 이자비 등이 포함됩니다.

 

 

 

 

조합원 분양가

 

조합원에게 분양되는 아파트의 가격입니다. 이 가격은 사업비용을 고려하여 원가에 가깝게 산정됩니다.

 

조합원분양가는 일반분양가보다 낮게 책정되지만 사업성이 좋지 않은 경우에는 추가분담금이 발생할 수 있습니다.

 

 

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일반분양가

 

일반인에게 분양되는 아파트의 가격입니다.

 

이 가격은 시장상황과 정책에 따라 변동될 수 있습니다. 일반분양가는 조합원분양가보다 높게 책정되지만, 미분양 리스크와 이자비용을 감수해야 합니다.

 

 

권리처분가액

 

종전자산을 처분함으로써 얻는 권리의 가격입니다. 이 가격은 사업의 수익률을 반영하여 산정됩니다. 권리처분가액은 종전자산에 비례율을 곱한 값입니다.

 

 

 

 

 

비례율의 의미과 계산 공식

 

 

비례율 공식

 

재개발 재건축 비례율은 사업의 수익률을 나타내는 지표입니다.

 

즉, 사업에 투입된 종전자산과 사업으로 얻은 종후자산 간의 비율입니다. 비례율을 계산하는 공식은 다음과 같습니다.

 

 

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비례율 계산 예제

 

이 공식을 이해하기 위해, 간단한 예시를 들어보겠습니다.

 

가정해 봅시다. A, B, C 세 명의 조합원이 재개발 사업에 참여한다고 합시다. 각각의 종전자산과 종후자산, 사업비용은 다음과 같다고 가정합시다.

• A: 종전자산 1억원, 종후자산 2억원
• B: 종전자산 2억원, 종후자산 3억원
• C: 종전자산 3억원, 종후자산 4억원
• 총 사업비: 2억원

이 경우, 비례율은 다음과 같이 계산됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

권리처분가액 계산

 

비례율 계산 결과, 1.17 나왔습니다.

이 의미는 사업에 투입된 종전자산이 1.17배로 증가했다는 것입니다. 즉, 사업의 수익률이 17%라는 것입니다. 이 비례율을 각 조합원의 종전자산에 곱하면, 권리처분가액을 구할 수 있습니다.

• A: 권리처분가액 = 1억원 x 1.17 = 1.17억원
• B: 권리처분가액 = 2억원 x 1.17 = 2.34억원
• C: 권리처분가액 = 3억원 x 1.17 = 3.51억원

 

이 권리처분가액은 조합원이 사업에 투입한 자산의 가치를 나타냅니다.

 

이 가치는 사업이 완료된 후에도 유지됩니다. 즉, 조합원은 권리처분가액만큼의 종후자산을 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

종후자산 받기

 

그렇다면 조합원은 어떤 종후자산을 받을 수 있을까요?

 

바로, 아파트와 상가입니다.

 

아파트와 상가의 가격은 감정평가사가 조건부 감정평가를 통해 산정합니다. 조건부 감정평가란, 사업이 완료된 후에 실제로 분양될 가격을 예측하는 것입니다.

 

이 가격은 시장상황과 정책에 따라 변동될 수 있습니다. 그래서 조합원은 권리처분가액에 따라 아파트와 상가를 선택할 수 있습니다.

 

 

 

 

예를 들어, A 조합원은 1.17억원의 권리처분가액을 가지고 있습니다. 이 경우, A 조합원은 다음과 같은 방법으로 종후자산을 선택할 수 있습니다.

• 1.17억원의 아파트를 선택한다.
• 1억원의 아파트와 0.17억원의 상가를 선택한다.
• 0.9억원의 아파트와 0.27억원의 상가를 선택한다.

이렇게, 조합원은 자신의 권리처분가액에 맞게 종후자산을 선택할 수 있습니다. 이때, 조합원은 자신의 세금, 대출, 생활비 등을 고려하여 합리적인 선택을 해야 합니다.

 

또한, 조합원은 자신의 종후자산을 다른 조합원과 교환할 수도 있습니다. 예를 들어, A 조합원은 1억원의 아파트를 선택했는데, B 조합원은 1.2억원의 아파트를 선택했다고 합시다.

 

이 경우, A 조합원은 B 조합원에게 0.2억원을 지불하고, 아파트를 교환할 수 있습니다. 이렇게, 조합원들은 서로 협의하고, 원하는 종후자산을 얻을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

비례율의 중요성과 영향

 

 

재개발 재건축 비례율은 사업의 수익률을 나타내는 지표입니다. 이 비례율은 조합원들의 권리가액과 분담금액을 산정하는 기준이 됩니다. 그렇기 때문에 비례율이 높을수록 조합원들의 이익이 커집니다.

 

반대로, 비례율이 낮을수록 조합원들의 이익이 줄어듭니다. 비례율이 낮은 경우에는, 사업비용이 많이 발생하거나, 종후자산의 가격이 낮아지는 경우입니다. 이런 경우에는, 조합원들은 추가분담금을 내거나, 종후자산의 면적이나 품질이 낮아질 수 있습니다.

 

따라서, 재개발 재건축 사업에 참여할 때는 비례율을 잘 파악하고, 사업의 타당성과 위험성을 고려해야 합니다.

 

 

 

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재개발 재건축 비례율은 사업의 수익률을 나타내는 지표로, 조합원들의 권리가액과 분담금액을 산정하는 기준이 됩니다. 비례율은 사업의 계획과 감정 단계에서 결정되며, 종전자산과 종후자산, 사업비용에 따라 달라지기 때문에 재개발 재건축 사업에 참여할 때는 비례율을 꼭 알고 계셔야 합니다.