뉴스테이 방식의 개발 장단점, 부산 감만1구역의 문제점
뉴스테이는 주거안정 대책의 일환으로 도입된 민간기업 주도의 임대사업입니다. 이 방식은 주택 규모에 규제가 없고 입주자격에도 제한이 없어 많은 사람들에게 매력적인 선택지로 다가왔습니다. 그러나 뉴스테이 방식의 개발에는 몇 가지 문제점이 있습니다. 이 글에서는 뉴스테이의 문제점에 대해 자세히 알아보고자 합니다.
1. 뉴스테이 정의
뉴스테이는 2015년 국토부에서 주거안정대책 일환으로 전월세시장의 안정을 위해 도입한 사업입니다. 민간기업들에게 임대사업을 할 수 있는 방법을 제시한 것으로, 임대라는 말이 들어가지만 공공임대와는 다른 사항이 몇 가지 있습니다. 주택 규모에 규제가 없고 입주자격에도 제한이 없으며 청약통장 유무, 소득기준과 상관이 없습니다.
하지만 이 시각에도 어느 누군가는 억울함에 지쳐 상당히 괴로운 시간을 보내고 있습니다. 바로 뉴스테이 개발을 반대하는 조합원들일 것입니다.
2. 뉴스테이 장점
2.1 낮은 진입장벽
주택 규모에 규제가 없고 입주자격에도 제한이 없으며 청약통장 유무, 소득기준과 상관이 없습니다.
2.2 임대료 부담 완화
HUG(주택보증공사)에서 보증금을 보호해서 보증금 미반환, 개보수비용 분쟁 우려가 없고 월세 카드결제, 현금영수증 발부 등 임대료 부담이 완화되었습니다.
2.3 준수한 수준
민간에서 주도하기 때문에 아파트 품질, 인프라, 시스템 등 모든 것을 민간 아파트 수준으로 건설합니다.
2.4 입주 대상
유주택자도 기존주택을 임대로 전환 시킨 상태로 뉴스테이에 입주할 수 있습니다.
3. 뉴스테이 단점
3.1 높은 임대료
주변시세를 참고하여 임대료를 책정하기 때문에 (임대인이 결정) 높은 임대료가 책정될 수 있습니다.
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3.2 기업 위주 이익
뉴스테이의 정책은 기업들에게 굉장히 매력적인 투자 모델이 됩니다.
3.3 분양수익
일반 재개발은 분양으로 얻는 수익을 조합원들에게 돌려줌으로써 조합원들에게 이익이 되었는데 뉴스테이의 경우 조합원과 비슷한 가격으로 민간기업에 일반분양 물건을 판매하게 됨에 따라 분양수익이 많지 않습니다.
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4. 뉴스테이 문제점
4.1 임대료 책정
뉴스테이는 주변 시세를 참고하여 임대료를 책정하므로, 임대인이 결정하는 높은 임대료가 책정될 수 있습니다. 예를 들어, 월세 100만원에 년 5%씩 상승한다고 생각했을 때 8년차에는 월세 140만원이 나올 수도 있습니다.
4.2 기업에게 유리한 투자 모델
뉴스테이의 정책은 기업들에게 매력적인 투자 모델이 됩니다. 민간임대주택 관한 특별법에 따라 뉴스테이 공급촉진지구로 지정된 곳은 인허가 절차 단축, 취득세·재산세·법인세 감면이 되고 용적률을 법이 허용하는 최대치로 상향을 시켜주기 때문에 8년 뒤 분양을 할 때 막대한 돈을 벌게 됩니다. 예를 들어, 동탄 행복마을 사업은 공공이 70%, 민간이 30% 지분을 얹었습니다.
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4.3 조합원 분담금 증가
일반 재개발은 분양으로 얻는 수익을 조합원들에게 돌려줌으로써 조합원들에게 이익이 되었는데, 뉴스테이의 경우 조합원과 비슷한 가격으로 민간기업에 일반분양 물건을 판매하게 됨에 따라 분양수익이 많지 않습니다. 따라서 추후 발생하는 금액에 대해 조합원들의 분담금이 더 발생할 수 있습니다.
(사진을 클릭하면 해당 기사로 넘어갑니다)
4.4 구조적 문제
뉴스테이는 임대사업자가 일반분양 물량을 시세보다 저렴하게 선매입토록 함으로써 매각계약 시점으로 수입이 고정된 반면, 계약 이후 사업비 증가에 따른 지출 부담은 고스란히 조합원들이 떠안아야 하는 구조적 문제점이 지속적으로 제기되고 있습니다.
뉴스테이 연계형 정비사업 후보구역으로 선정되었다가 일반분양으로 전환에 성공한 우암2구역 재개발사업을 보면, 구조적 문제를 정확히 이해한 가까운 예로 볼 수 있습니다.
5. 뉴스테이 진행 지역
5.1 감만1구역
부산에 위치한 감만 1구역은 뉴스테이로 진행되고 있습니다.
원래 부산에는 우암1, 우암 2, 감만1, 감천 2구역 등 4개의 구역이 공공지원 민간임대주택사업 (뉴스테이)로 선정되었지만, 감만 1구역을 제외하고 모두 일반 분양으로 전환되어 감만 1구역만이 뉴스테이로 남아 있습니다.
5.2 문산 3리지구
파주시에 위치한 문산 3리지구 재개발은 뉴스테이로 진행되고 있습니다. 이 사업은 사업성에 대한 부분이 제일 문제가 되면서 빠르게 진행되고 있으며, 초품아와 역세권의 입지로 더욱더 좋아지게 될 것으로 예상됩니다.
오늘은 뉴스테이 방식의 재개발에 대한 정의와 문제점, 그리고 표면적인 장점과 단점에 대해 알아보았습니다. 실익이 조합원에게 돌아가지 않는만큼 뉴스테이 방식을 추친하는 것은 상당히 불합리적인 선택이라고 생각되는데요. 하루빨리 조합원들의 권리를 찾을 수 있도록 개선되기를 바라봅니다.
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