감만1구역 재개발 문제점과 해결방안 I 뉴스테이 일반분양

부산에는 여러 재개발 사업이 진행되고 있으며 진행 수준과 더불어 규모까지 매우 다양합니다. 그중 감만1구역 재개발이 있는데, 오래전부터 말이 많이 나왔습니다. 바로 뉴스테이 때문이었는데요. 과거부터 지금까지 여전히 여러 가지 문제점과 갈등을 안고 있습니다. 이 글에서는 감만1구역 재개발의 주요 문제점과 그에 대한 해결방안을 제시해 봅니다. 제시해 봤자 조합 측이 올바른 생각을 하지 않으면 무용지물이겠지만 최대한 많은 분들께 알려보고자 합니다.

 

 

감만1구역 재개발 문제점

 

 

 

부산 감만동과 재개발

 

 

재개발 배경

 

감만1주택재개발 구역

 

 

부산 남구 감만동은 오랜 역사와 전통을 가진 마을로, 6·25 전쟁 이후 피난민들이 몰려와 무허가 주택들이 증식했습니다. 1970년대 감만부두가 생기면서 항만 관련 일자리와 저렴한 집을 찾는 사람들이 모여들었으나, 지역경제가 침체되면서 노인들만 남은 낙후된 도심 속 오지가 되었습니다. 부산 사람들조차 감만동을 지나칠 일이 없는 분이 많았죠.

 

이러한 감만동의 환경개선과 도시재생을 위해 2016년 국토교통부에서 뉴스테이 연계형 정비사업으로 선정한 것이 감만1구역 재개발 사업입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

최초 계획

 

이 사업은 구역 면적 12만 4000평, 9092세대로 전국 최대의 재개발 규모로, 감만동 전체가 신도시급의 대단지 아파트 주거 타운으로 변화하는 사업입니다.

 

 

 모든 원주민들이 부푼 꿈을 안고 기대가 컸습니다. 멋진 곳에 멋진 집을 얻을 수 있을 거라고 말이죠.

 

 

 

뉴스테이 사업방식의 불투명성

 

 

문제점 - 재산상 손해

 

뉴스테이란 공공지원민간임대주택의 줄임말로, 정부가 임대주택 건설을 위해 토지와 자금을 지원하고 민간이 임대주택을 건설하고 운영하는 사업입니다.

 

감만1구역 재개발은 뉴스테이 사업방식으로 진행되는데, 이는 조합원들에게 막대한 재산상 손해를 끼칠 수 있습니다. 감만1구역 재개발의 분양가는 현재 1040만 원으로 책정되어 있죠. 물론 감만동이 소위 말하는 잘 나가는 지역이 아닌 것은 사실이지만, 너무 터무니없는 금액인 것은 분명합니다.

 

 

 

뉴스테이 사업방식은 조합원들이 임대를 운영하고, 입주 때 임대사업을하는 기업에게 조합원들 물량을 제외한 나머지 물량을 평당 1040만원에 매각한 후, 조합원들은 조합원 아파트로 입주합니다.

 

문제는 주변에서 평당 1800만 원 이상에 파는데, 임대사업자에게 평당 700만 원 이상 저렴하게 팔기 때문에, 공사비와 사업비가 매우 부족해지고 부족한 공사비와 사업비는 모두 조합원이 충당하는 것입니다.

 

이는 조합원들이 임대주택 운영에 따른 부담과 위험을 감수하면서도, 분양전환 시점에는 시장가격보다 낮은 가격으로 분양받게 되는 것을 의미합니다.

 

또한, 뉴스테이 사업방식은 정부의 임대주택 공급 정책에 따라 사업의 내용과 방식이 수시로 변경될 수 있어, 조합원들의 권리와 이익이 보장되지 않을 수 있습니다.

 

 

 

해결방안 - 일반분양 전환

 

감만1구역 재개발의 문제점을 해결하기 위한 가장 합리적인 방법은 뉴스테이 사업방식을 일반분양으로 전환하는 것입니다.

 

 

 

 

일반분양이란 조합원들이 재개발 완공 후 바로 분양받을 수 있는 방식으로, 조합원들의 재산상 손해를 최소화하고, 시장가격에 맞는 분양가를 책정할 수 있습니다. 이미 주변 구역들은 일반분양으로 전환에 성공했습니다.

 

또한, 일반분양은 정부의 정책 변화에 따른 영향을 받지 않고, 조합원들의 권리와 이익을 보호할 수 있습니다. 일반분양으로 전환하기 위해서는 조합원들의 동의가 필요합니다.

 

 

 

현재 감만1구역 재개발 조합원 중 일반분양을 원하는 비대위원회가 있으며, 이들은 일반분양으로의 전환을 위해 적극적으로 활동하고 있습니다. 다른 재개발 지역에서의 비대위는 부정적 의미를 많이 갖고 있지만, 감만1구역만큼은 비대위의 의견이 훨씬 일리 있습니다. 부정적인 무리가 아닌, 정말 상황의 심각성을 느끼고 머리를 모으고 있는 분들이지요. 그래서 바른일반분양추진위라 부르고 있습니다. 일반분양으로의 전환을 위해서는 모든 조합원들의 의사결정과 협력이 필요합니다.

 

 

 

 

조합 운영 간 갈등

 

 

문제점 - 조합 비리

 

감만1구역 재개발 사업은 조합 운영의 비리와 갈등으로 인해 사업 진행이 지체되고 있습니다.

 

최근 조합장과 조합이사들이 용역업체와 공모해 업무상 배임과 횡령을 저지른 혐의로 비대위원회로부터 고소당했습니다. 비대위원회는 조합이 협력업체 계약 과정에서 지나치게 높은 금액으로 계약을 체결했으며, 특정인이 원하는 협력업체를 선정해 뒷돈을 챙긴 것이라고 주장했습니다.

 

 

조합장은 이에 대해 고소 내용이 사실과 다르며, 일부 무혐의 판결이 났다고 반박했습니다. 이러한 법적 다툼은 재개발 사업의 신뢰도를 떨어뜨리고, 사업 진행을 방해하는 요인이 됩니다.

 

 

해결방안 - 투명성과 공정성 확보

 

감만1구역 재개발 사업의 원활한 진행을 위해서는 조합 운영의 투명성과 공정성을 확보하는 것이 필요합니다. 조합 운영의 투명성과 공정성을 확보하기 위해서는 다음과 같은 방법이 있습니다.

• 용역업체의 선정과 계약은 일반경쟁입찰로 진행하고, 입찰 과정과 결과를 공개하고, 조합원들의 의견을 수렴합니다. 일반경쟁입찰은 누구나 입찰이 가능하고 용역비용을 합리적으로 책정할 수 있으며, 조합 임원과 용역업체 간의 입찰 비리를 사전에 차단할 수 있습니다.
• 조합 운영비의 사용 내역과 잔액을 정기적으로 공시하고 조합원들의 감사를 받습니다. 조합 운영비의 사용 내역과 잔액을 공시하면 조합 임원들의 부정적인 행위를 방지하고 조합원들의 신뢰를 얻을 수 있습니다.
• 조합원들의 의사결정과 참여를 적극적으로 유도하고, 조합원들의 권리와 이익을 보호합니다. 조합원들의 의사결정과 참여를 적극적으로 유도하면 조합원들의 소속감과 책임감을 높이고, 조합 운영의 합리성과 정당성을 강화할 수 있습니다.

 

 

 

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오늘은 답답한 마음에 감만1구역에 대한 문제점과 제 개인적인 견해를 곁들여 작성해 보았습니다. 왜 이렇게 조합원들의 가슴을 아프게 할까요? 그 책임은 다 누가 질까요? 또, 추가분담금은 누가 어떻게 납부할 수 있을까요? 하루빨리 정리될 것은 정리되고 정상적인 재개발 방향으로 전환되었으면 하는 바람입니다.